初めてだからこそ失敗できない!負けない不動産投資戦略と目標

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この記事を読んでもらいたい人
・不動産投資を始めたばかりの初心者
・年収が500万以下の人
この記事でわかること
・投資物件を購入するまでの手順
・不動産投資における目標と戦略の大切さ

2020年は投資物件を購入するのに絶好のタイミングですが、投資初心者は何から手をつけていけば良いのか分からず手探り状態だと思いますので、不動産を購入するまでの手順について解説していこうと思います。

投資物件を購入するまでの手順

投資物件を購入するまでの手順は大きく以下の6ステップがあります。

  1. 不動産投資における目標の設定
  2. 目標を達成するための戦略を決定
  3. 投資物件を探す
  4. 融資先の選定
  5. 投資物件の購入
  6. 投資物件への入居付

上記のステップを見た際に多くの人は、1,2はすっ飛ばして3からスタートすれば良いのでは?と感じたはずです。私も最初の頃は同様の感覚を持っていましたが、それは大きな間違いでした。なぜ1,2が重要なのか、投資物件を探す方法は何があるのか、について解説していこうと思います。

初めてだからこそ失敗できない!負けない不動産投資戦略と目標

1.不動産投資における目標の設定

不動産投資をするにあたって、まず最初に目標を設定することから始まります。具体的には、"いつまでに"、"いくら稼ぐのか"を決めていきます。何故ならば目標によって投資戦略が大きく変わっていくからです。

例えば、"CF1000万"を"10年以内"に達成する目標を設定した場合、達成するためには借入金が5億必要となリます。
これは一般的に借入金の2〜3%がCFになるからです。

さて5億円の融資を受けるためには、2020年に不動産投資をするために最低限必要となる頭金として10%+購入時の諸経費7%=8500万円の現金が必要となります。

次に大切となるのは、この8500万という大金をいつまでに準備していくのか、ということになります。10年以内に達成するとした場合、年間850万ずつ貯めていけば良いことがわかります。

では年間850万を貯めるためには、どのような戦略で実施していくべきなのか、というところに繋がっていくのです。

2.目標を達成するための戦略の決定

"CF1000万"を"10年以内"に達成するためには、8500万円の現金を用意する必要があることがわかりました。年間850万円を貯めるための戦略について考えていきます。

オーソドックスな手段としては、"給与収入からコツコツと貯金をする"が挙げられますが現実的ではありません。

例えば、年収1700万のサラリーマンでしたら年収の半分を可処分所得とする想定でコツコツと貯金をする戦略をとることができるかもしれませんが、10年もの長期間実施した場合、突然の出費などが発生する可能性が高く、一度でも滞れば実現することは非常に難しくなります。

しかも年収1700万は全体の1%にも満たないため、この戦略は大多数の人が使えません。さらに不動産価格が下がっている2020年に不動産を購入することができないため貯蓄するという戦略は取るべきではありません。

また、可処分所得の貯蓄ができない人たちはどのようにして現金を用意していくべきなのか、年収500万の場合、年収1700万と比較すると明らかに可処分所得枠で貯金をすることができないためCF 1000万を実現するための頭金を準備できないということになります。

では、高年収の人以外はCF 1000万を実現することはできないのか?と思うかもしれませんが、答えは"No"です。高年収の人よりは大変な努力をする必要はありますが、実現不可能ではありません。

具体的には、中間目標の設定から始めていきます。"CF1000万"を"10年以内"という目標が大き過ぎるので、1〜2年ごとの中間目標を設定していき少しずつステップアップしていくことが大切です。

例えば、以下のような中間目標を設定することで、実現できる可能性があります。

1年目

利回り20%程度の築古戸建を現金で購入・リフォームして賃貸運営をして不動産事業の実績を作る!※購入費用ではなくリフォーム費用なら銀行融資してもらえる可能性があり
仮に、物件価格360万(リフォーム込)、利回り20%としても年間CF72万円(月6万)になり、最終目標に対して7%は実現している1年目の目標で一番大切なのは、不動産事業として実績を作り、2年目以降に銀行に対して賃貸運営していてプラス収益であることを提示できるようにすることです。
金融機関に融資依頼に行く際に、過去に小規模でも良いので取引実績があり毎月きちんと返済していくことで個人ないし法人としての信用性が上がり融資を受けれる確率が非常に上がる。そのため1年目は小規模でも良いのでCFを出して、銀行取引実績を作る!を目標にした方が良いです。

2年目

1年目同様に、同規模の築古戸建物件を1軒を購入して規模を拡大する!
1年目と同規模の物件を購入することができればその時点で年間CF144万円となり、最終目標に対して14%を実現している。2年目で目標に対して14%実現してきましたが、少し進捗が遅いことがわかります。このまま戸建購入をしていっても目標を達成することができないので3年目から新たな打ち手が必要になってきます。

3年目

1、2年目で戸建購入をしたことで、"不動産賃貸業としての実績作り"、"不動産賃貸業として健全運営"の2つを手に入れています。この2つがあれば金融機関から融資が受けられる可能性がグッと上がり、一棟物件の購入が視野に入ってきますので、3年目は一棟物件購入に向けた現金準備を検討していきます。

具体的には、物件価格が5000万円、表面利回り12%程度の物件を対象に探していき購入をしていきます。手元に現金が多くある人にとってはもう少し規模が大きい物件を購入していくべきなのですが、現金が少ない前提とした場合は、5000万円の規模になってきます。

ここで大切なのでは、冒頭でも解説している通り金融機関から融資を受けるためには頭金10%+諸経費7%=850万円が必要となりますが、この現金をどのようにして準備するかという点です。

ここまでで戸建2件を買い進めてきており、当然ながら現金は潤沢にはない思います。そのため3年目のタイミングで戸建を1軒を売却して現金化をしていきます。

年間CF(72万円)で利回り20%で保持している戸建を利回り15%の設定で売却希望をすると、年間CF(72万円)/売却時設定利回り15%=480万円となります。

残り370万については、1年目〜3年目のCF(約288万円)および可処分所得(100万円)によって補填をすることで現金の準備ができます。

4年目

さて、現金850万円の準備ができたので4年目で遂に1棟物件を購入して規模拡大をしていきます。
購入する物件は物件価格5000万円、表面利回り12%程度の物件を対象とします。

現金購入の戸建とは異なり一棟物件は融資を利用して購入しているため家賃収入600万円(5000万円*12%)をすべてが収入となるわけではありません。金融機関へのローン返済、空室率など様々な諸経費を考慮すると年間CFは200万円ほどになります。

戸建CF72万円、一棟物件CF 200万円で合計272万円が4年目で到達したCFとなります。

4年目で年間CF272万円、この結果だけ見ると毎年戸建を1軒ずつ買い進めた場合に比べてCFが減少しています。確かに減少はしているのですが、"一棟物件の良さは売却益が大きくなりやすい"、"戸建4軒よりは管理が容易になる"という点からも一棟物件の方がオススメです。

5年目

ここまで戸建一軒、一棟物件を取得してきて年間CF272万となりましたが、さらなる規模拡大に向けて6年目は準備をしていきます。具体的には、取得している物件をすべて売却して現金を確保していきます。
まず戸建については、3年目と同様に売却時利回りを15%に設定して480万円で売却をしていきます。
次に一棟物件は、購入時は表面利回り12%で5000万円の物件を売却時利回りを8%に設定して7500万円で売却いくことで大幅な現金Upを狙っていきます。

前述で"一棟物件は売却益が大きくなりやすい”の根拠は売却時利回りを自由に設定することができる点になります。一般的には購入時は満室ではなく空室ありきの物件のため高利回り物件を購入することが可能となりますが、売却時にも同様の状態ですと売却価格を高く設定することができません。売却時利回り8%は"満室運営"の投資物件だからこそ設定できる価格なのです。

そのため売却時に利益の最大化ができるように"満室運営"を目指していき売却し現金2500万円を獲得を目指していくことが最重要となります。

6年目

5年目までに保持していた物件をすべて売却して現金約3000万円を手に入れたので、2億円規模の融資を実行できる可能性があるので、これを元手に規模拡大をしていきます。
具体的には、販売価格1億円、表面利回り10%程度の一棟物件を2棟購入していきます。2億円の物件を購入ではなく1億円x2棟としているのは、7年目以降に1棟売却できるようにするためです。
この物件を購入することで年間CFは、家賃収入1000万円(1億円*10%)から諸経費を引いて約330万円x2棟=660万円となります。
6年目にして遂に"CF1000万"を"10年以内"が現実味を帯びてきました。戸建を買い進めていくだけだと年間CF72万円x6軒=432万円にしかなりませんが、1棟物件を購入して売却をしていくことで年間CF660万円まで辿り着くことができます。

7年目

6年目にしてようやく最終目標が実現できそうなラインにまで持ってくることができました。ここまで到達できたなら後は簡単です。今までやってきたことを繰り返し実行していき、どんどん規模拡大をしてくだけです。

7年目に実施することは一棟物件を満室にした後、売却することによって現金化をするだけです。

購入時は表面利回り10%で1億円の物件を売却時利回りを7.5%に設定して1億3300万円で売却をしていくのです。

この時点で年間CF330万円と現金3300万円がある状態となっています。この現金を使って8年目以降、再び1億円の一棟物件を2棟買い進めていくだけで年間CF1000万円が実現できます。

8〜10年目

7年目までに準備した現金3300万円を用いて1億円規模の一棟物件を2棟買い進めていきます。

2棟購入することができたら合計3棟物件保持しており、年間CFが330*3≒1000万円となり"CF1000万"を"10年以内"を遂に達成することができました。

上記のように、不動産投資を始めた当初は低年収で現金がない状態だとしても適切な目標を設定し、最適な戦略を決定/実行していくことで誰でもCF 1000万円を実現できるということを理解してもらえたと思います。実際は、購入/売却時の手数料や、税金等を考慮する必要があるので、もっと詳細に計算をしていかなければなりませんので注意が必要です。

目標/戦略を決定することができたら、物件購入における大部分が完了したと言っても過言ではありません。後は、戦略に基づいて実行するだけになりますので、ひたすら行動していきます。

冒頭で低年収の人は高年収の人より大変である、と言っていますが、これは最初の1~3年目の過ごし方が大きく変わるからです。高年収であれば現金も多少なりともあるはずです。その場合は、最初に戸建購入からではなく一棟物件購入からスタートとなるため5年もあれば目標を達成できます。

3.投資物件を探す

1.目標設定、2.戦略設定を行ったことで探すべき投資物件が見えてきました。次のステップは、戦略によって決めた投資物件を探していくことになります。投資物件は大きく3つの方法で探していきます。

1.楽待などのWebサイトから探す

出会える物件が非常に多い点がメリットになります。その一方、不動産投資家だけでなく、不動産業者も日々の業務としてWebサイトで物件探しをしているため競争率が非常に高い点がデメリットになります。

競争率が高いため優良物件を見つけて購入するまでの時間が非常に短いため、副業としてやっていくには非常に難しいと言えます。

2.セミナーで紹介してもらう

基本的に、セミナー主催者(不動産業者)が儲けるために物件を紹介しているため、物件探しの対象として考えてはいけないです。

但し、セミナーは実施してくれるため、物件探しではなく不動産投資家として必要となる知識を取得する点では非常に良いと思いますので、有料/無料片っ端からセミナーに参加していくべきだと思います。

3.大家から紹介してもらう

経験上、優良物件を入手しやすい方法になります。

不動産業者に強いパイプを持っているのは、なんといっても大家です!そのため不動産業者と繋がりがある大家は、良く業者から比較的優良な物件を仲介されることがあります。そのため大家との繋がりを持つためにはどうすれば良いのか?と日々考えながら行動していく必要があります。

まとめ

不動産投資をしていく上で、適切な目標/戦略を設定できるかどうかで成果に大きな影響を与えることについて理解してもらえたと思います。適切な目標/戦略が設定できない場合、成果が出せずに無駄な時間を過ごすことになりだけではなく、最悪、数千万単位の大損をしてしまう可能性があります。

そのため、不動産投資に関する知識を幅広く取得して1日でも早く適切な目標と戦略を設定できるように行動をしていきましょう。

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